实探：根红苗正，曹张新村南地块9月竞拍，妥妥3.5w的精装小洋房！
1.地处南长板块太湖广场旁，地段极佳
2.起始楼面价14236元/㎡，为区域新高
3.限价18000元/㎡，触顶要竞自持面积
4.100%成品房销售，容积率最高1.2，预计未来是精装洋房
5.地块小总价低，预计竞争不会比建筑路水产市场地块小，但竞拍会止于自持前一手
XDG-2019-25号地块
土地位置：梁溪区永乐西路与曹张路交叉口西北侧
土地面积：15964.5㎡
土地用途：居住用地
容积率：＞1，且≤1.1-1.2
起始价：25000万元
起始楼面价：14236元/㎡
最高楼面限价：18000元/㎡
地块优势：地段！地段！地段！主城南长区核心位置！
地块分析：XDG-2019-25号地块（太湖广场北E地块）位于南长区核心区，才1.5万方。
（无锡万元地汇总，可点击看大图）
且！当该地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞自持住宅建筑面积，起报建筑面积50平方米，增报建筑面积为50平方米的整数倍，竞拍面积最大者为竞得人。
提示：自持住宅建筑面积就是指只能出租不能出售的面积，由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售。
目前而言，该地块限价18000估计是个伪命题，笔者预估不太可能到达最高价，毕竟地块面积小，操作难度略大。
从无锡市国有建设用地使用权挂牌出让地块资料显示，该地块有个特殊要求，即要求新建住宅比例不低于100%。“成品房”也称“全装修住宅”。
2、地块实景
笔者实地走访发现，目前太湖广场北E地块四周已被围挡围起，从门口的小缝里可以看到地块内部为净地，开发商拿地后随时可进行开发。
太湖广场北E地块属梁溪主城区太湖广场板块，西侧为京杭大运河，南侧为太湖广场，东侧为君来洲际酒店，片区内各项配套齐备，无论是交通、商业、教育、医疗，都已十分成熟。
3、地块交通
太湖广场素有“城市会客厅”一说，而太湖广场北E地块位于太湖广场板块核心位置，周边的路网四通八达，出行极其便利。
地块西侧靠近盛新大桥，运河东路、清扬路、永乐西路、太湖大道等主干道都分布在地块周边。
永乐西路公交站台离地块最近大约只有100米。
该地块南侧的绿地中央广场还没建好，目前已停工，传闻要烂尾？！
此外，太湖广场北E地块离地铁一号线太湖广场站约500米不到，步行仅需6分钟，在地块附近规划有地铁5号线及S1号线(无锡至江阴)经过。
4、地块配套
商业配套方面，太湖广场北E地块一公里范围内，聚集了美邻中心、家乐福、无锡茂业天地等商圈，基本步行10多分钟即可到达，商业配套较为齐全。
稍远一点向北3公里内聚集了恒隆广场、八佰伴、三阳百盛、苏宁广场、南长街等市中心商圈，可满足日常的购物、娱乐、餐饮等需求。
此外，太湖广场齐聚了无锡多个高端酒店，如君来洲际酒店、皇冠假日酒店等。
教育资源方面，与地块毗邻的就有扬名幼儿园。
地块一公里内就有扬名中心小学、侨谊实验小学、江南艺术幼儿园、江南中学阳光校区、夹城里小学、无锡侨谊实验幼儿园等优质教育资源。
太湖广场北E地块地块周边3公里内有无锡师范附属小学阳光校区、辅仁中学、育才中学、江南中学、清名桥中学等学校。
值得一提的是，与地块紧邻的曹一社区目前为扬名中心小学施教区范围，预计该地块地块未来有可能会共享曹张新村的学区资源。
医疗配套方面，无锡市妇幼保健医院、无锡市第二人民医院、无锡市人民医院、无锡市儿童医院等都在地块3公里范围内，驱车10分钟即可到达。
4、地块竞品
据无锡房地产观察网统计，梁溪区在售楼盘有21个。
（梁溪区在售楼盘汇总，可点击看大图）
注：楼盘数据均来源于安居客
而南长板块在售的住宅项目仅有6家。产品以高层房源为主，均价在2万-2.65万/㎡之间。
而纯新盘华侨城运河湾预计在八月首开，推出总高18-29层高层产品，建筑面积约108-145平，预计2021年4月底交付。总体而言，该地块周边竞品较少。
据不完全统计，梁溪主城区内现已有万科、绿地、朗诗、金科、恒大、苏宁、协信、国美、九龙仓等品牌房企入驻，该地块为2019年梁溪区首次挂地，是否会有新房企进驻呢？9月4日我们一起见分晓！
END
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